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LA VENTE DES TERRAINS

mercredi 10 novembre 2010

Vous souhaiterez acquérir un terrain ; il est important de savoir si le terrain qui vous est proposé peut où non faire l’objet d’une vente. Les questions essentielles dans cette matière sont :

  1. le terrain peut-il faire l’objet de vente ?
  2. le terrain est-il ou non déjà immatriculé ?
  3. quels sont les terrains dont les ventes sont exclues ou conditionnés. D abord, aucune parcelle de terre située dans le domaine public ne peut faire l’objet de vente, sur ces terrains seuls peuvent être obtenus :
  • des permis de stationnement ;
  • des autorisations d’occupation ou d’exploitation ;
  • ou des concessions en respectant des prescriptions prévues par la législation en vigueur dans ce domaine. Le seul cas où une parcelle de terre relevant du domaine public peut faire l’objet de vente est lorsque qu’elle a fait l’objet d’un déclassement par décision de l’autorité administrative et qu’elle a été incorporée dans le domaine privé de l’Etat.
    Les parcelles de terrain situées dans le domaine national sont soumises à un régime diversifié. Cependant, seules les parcelles de terrains déjà occupées ou exploitées pour lesquels un titre foncier a déjà été délivré peuvent faire l’objet de vente. Si ces conditions ne sont pas réunies, les seules opérations pouvant être envisagées ne peuvent être réalisées que dans le cadre des concessions provisoires ou des baux emphytéotiques sur des parcelles de terrains non encore occupées. La concession définitive est réservée aux personnes physiques et morales de nationalité camerounaise. Elle ne peut être accordée qu’après constat de la mise en valeur du terrain qui avait été imposé dans le cadre de la concession provisoire précédemment accordée. Dans l’arrêté ministériel portant attribution définitive du terrain, il est toujours indiqué que le bénéficiaire de l’attribution définitive devra engager à ses frais, auprès des services des domaines, la procédure de transformation de l’arrêté en titre foncier. Contrairement aux terrains situés dans le domaine public sur lesquels aucune vente n’est possible, les terrains relevant du domaine privé de l’Etat ou des personnes morales de droit public (communes, Etat) peuvent faire l’objet de vente par adjudication ou de gré à gré. Sauf dérogation spéciale accordée par décret en fonction de l’importance de l’investissement envisagé, une personne physique ou morale ne peut solliciter la location ou l’acquisition de plus d’un lot domanial dans le même centre urbain, et de plus de 50 ha dans les zones rurales (article 30 du décret de 76 fixant les modalités de gestion du domaine public de l’Etat. Dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, la MAETUR aménage des zones destinées à la construction des logements sociaux. Les parcelles de terrains ainsi équipées comprises dans des lotissements approuvés par arrêté ministériel, peuvent être attribués aux personnes qui en font la demande. Les terrains objet de propriété privée appartenant à des particuliers ou à des personnes morales de droit privé peuvent faire l’objet de vente. Si le terrain n’a pas encore été immatriculé, bien évidemment aucun titre foncier n’a pu être établi. Dans l’intérêt des candidats acquéreurs, la loi a formellement interdit toute vente de terrains non préalablement immatriculés. De telles ventes sont nulles et nul effet sans aucune valeur au regard de la loi. Et en conséquence, si vous vous êtes laissés convaincre par les propositions alléchantes des personnes peu scrupuleuses, vous ne pourrez en aucun cas demander et obtenir devant les tribunaux que vos droits soient reconnus sur le terrain concerné. De plus, puisque la loi interdit de telles opérations vous ne pourrez même pas réclamer au vendeur des dommages intérêts sauf si vous réussissez à prouver que le vendeur vous a induit en erreur et que pendant toute la durée des négociations, tout portait à croire que le terrain concerné avait été immatriculé. Vous pourrez tout juste demander que soient remboursées les sommes que vous avez versées, sans recevoir en contre partie le terrain promis : c’est la répétition de l’indu ou le refus systématique de l’enrichissement sans cause. Les vendeurs non immatriculés de même que les personnes qui proposent des locations sur des terrains non immatriculés peuvent être poursuivis devant les juridictions pénales. En conséquence, il est conseillé de refuser toute transaction sur un tel terrain aussi bien les ventes que les locations que la loi déclare nulles. Attendez l’immatriculation du terrain que l’on vous propose avant de vous engager définitivement et ne versez aucun acompte ou ne versez qu’un acompte peu important que vous n’aurez pas à regretter par la suite.

Si le terrain a déjà été immatriculé, le propriétaire vendeur s’est nécessairement vu délivrer un titre foncier. En conséquence, lorsqu’il vous affirme que ce terrain qu’il vous propose est déjà immatriculé. Exigez la présentation du titre foncier. Toute autre pièce présentée ne peut et ne doit être acceptée que sous réserve expresse de la présentation ultérieure du titre foncier car ces pièces ne permettent de vérifier :

  1. ni si le terrain a été effectivement immatriculé ;
  2. ni si le propriétaire vendeur a le droit de vendre son terrain. Et la présentation du titre foncier n’est pas suffisante. Tous les titres fonciers délivrés par les services des domaines sont semblables en apparence, mais certains sont soumis à des restrictions qui limitent le droit du propriétaire de vendre son terrain. Voici quelques cas susceptibles de se présenter.
  3. Le vendeur propriétaire d’un terrain domanial relevant du domaine privé de l’Etat acquis par voie de vente de gré à gré ou par adjudication ;
  4. Le propriétaire titulaire d’un terrain acquis suite à une concession provisoire sur le domaine national dans le cadre de l’article 18 du décret n°76 /166 du 27 Avril 1976 ;
  5. Le terrain que le vendeur propose est dans l’indivision ;
  6. Le terrain appartient à une personne mineure ;
  7. Le propriétaire du terrain a consenti un bail emphytéotique avec droit de priorité au profit du bénéficiaire du bail en cas de vente du terrain.

Un autre problème à ne pas perdre de vue est celui de l’expropriation éventuelle du terrain qui vous est proposé. Cette information n’est pas généralement consignée sur le titre foncier au début de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Or pour vendre son terrain, le vendeur aura intérêt à ne pas donner cette information, il convient donc en cas de doute de vérifier si aucune procédure d’expropriation n’est en cours ou envisagée au Ministère en charge des Domaines

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