Visitez le nouveau site web

atangana-eteme-emeran.info
Newsletter

Visitez le nouveau site web

atangana-eteme-emeran.info


Contact direct

Portable: +237 77 52 62 56 / 94 82 88 06
Tel: +237 22 21 99 25
Domicile: +237 22 22 60 61
Adresse: BP. 8 Yaoundé, Cameroon
E-mail: info@atangana-eteme-emeran.com

                           Nous ecrire

26 visiteurs en ce moment

total visiteurs





Accueil > > Loi relative à la copropriété des (...)

Loi relative à la copropriété des immeubles (...)

vendredi 20 mai 2011

ARTICLE 45 - (1) Nul ne peut exercer la profession de syndic de copropriété s’il a fait l’objet d’une condamnation ou des poursuites sanctionnées par une décision d’acquittement au bénéfice du doute pour une infraction contre la probité et notamment :

-  faux en écriture privée ou de commerce ;

-  usage de faux en écriture privé ou de commerce ;

-  vol, recel, escroquerie, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures, infractions punies des peines de l’escroquerie, d’abus de confiance ou de banqueroute ;

-  émission de chèque sans provision ;

-  corruption et infractions assimilées ;

-  infractions relatives au droit des affaires ;

-  infractions relatives aux questions foncières, domaniales et au secteur de la promotion immobilière.
(2) L’interdiction d’exercer est également encourue par :

-  les faillis non réhabilités et par les personnes frappées soit de faillite personnelle, soit de l’une des interdictions de diriger, gérer, administrer toute entreprise commerciale ;

-  les officiers publics et ministériels destitués ;

-  les commissaires aux comptes, les syndics et administrateurs judiciaires révoqués ;

-  les membres radiés disciplinairement et à titre définitif, pour manquement grave à la probité, des professions constituées en ordre. (3) Les personnes frappées de l’une des interdictions prévues aux alinéas 1 et 2 ci-dessus ne peuvent ni exercer cette activité sous le couvert d’un tiers, ni être employées à un titre quelconque soit par l’établissement qu’elles exploitaient, soit par la société qu’elles dirigeaient, géraient, administraient ou dont elles avaient la signature.
ARTICLE 46 - (1) Indépendamment des missions qui lui sont conférées par une délibération spéciale de l’Assemblée Générale, le syndic est notamment chargé :

-  d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des Assemblées Générales ;

-  d’administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

-  de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;

-  de convoquer l’Assemblée Générale après avis du conseil syndical ;

-  de décider de l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence ou de péril en la demeure ;

-  d’accomplir tout acte conservatoire et tout acte d’administration provisoire de la copropriété.
(2) En cas d’empêchement du syndic pour quel que motif que ce soit ou en cas de carence de sa part à exécuter l’une de ses missions ou des actions du Syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge.
(3) La révocation du syndic, ou une délégation de ses pouvoirs peut être décidée par l’Assemblée Générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
ARTICLE 47 - Nonobstant les dispositions de la présente loi, les conditions d’accès et d’exercice de la profession de syndic de copropriété sont déterminées par voie règlementaire.
SECTION V
DES ASSEMBLEES GENERALES
ARTICLE 48 - (1) Les décisions du syndicat sont prises en Assemblée Générale des copropriétaires.
(2) Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des Assemblées Générales, sous réserve des dispositions de la présente loi.
(3) Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié de celles-ci, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires
(4) Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire.
Un mandataire ne peut recevoir plus de trois (3) mandats, à moins qu’il ne participe à l’Assemblée Générale d’un syndicat principal et que tous les mandats appartiennent à un même syndicat secondaire. (5) Le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
ARTICLE 49 - (1) Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui en ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
(2) En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par la juridiction compétente statuant en matière d’urgence, à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
ARTICLE 50 - (1) Les décisions de l’Assemblée Générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
(2) Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains
- copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
ARTICLE 51 - (1) Sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions, ne relevant pas d’autres majorités, concernant la gestion, l’administration et l’entretien de l’immeuble et relatives à :
a) l’autorisation de travaux aux frais de certains copropriétaires ;
b) la désignation, la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
c) les actes de disposition des parties communes résultant d’obligations légales ou réglementaires ;
d) la réalisation des travaux résultant d’obligations légales ;
e) la modification de charges consécutives au changement d’usage de parties privatives ;
f) la constitution d’un syndicat secondaire ;
g) le passage et la pose de canalisations nécessaires à la mise aux normes d’habitabilité des logements ;
h) les travaux d’accessibilité aux handicapés ;
i) la pose, l’installation et l’adaptation d’antennes collectives ou d’un réseau câblé ;
j) la réalisation des grands travaux d’entretien ;
k) la mise en place des mesures devant assurer la sécurité des habitants et de leurs biens.
(2) A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle Assemblée Générale statue dans les mêmes conditions.
ARTICLE 52 - Sont prises à la majorité des trois quarts (3/4) des voix des membres de l’Assemblée Générale présents ou représentés les décisions concernant :
a) les actes d’acquisition, immobilière et les actes de disposition des parties communes ;
b) la transformation, l’addition de construction et l’amélioration de l’immeuble dans les cas non spécifiés à l’article 53 ;
c) l’établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes ;
d) l’installation d’un dispositif d’ouverture et de fermeture ;
e) les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec les activités autorisées ;
f) la modification de la destination des parties privatives d’un copropriétaire, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété ;
g) la modification de la répartition des charges sauf celles rendues nécessaires par des travaux ;
h) la répartition des tantièmes de copropriété.
ARTICLE 53 - Sont prises à l’unanimité de tous les copropriétaires, les décisions concernant :
a) l’aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble ;
b) la surélévation, la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs.
ARTICLE 54 - L’Assemblée Générale rie peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
ARTICLE 55 - (1) L’Assemblée Générale est habilitée à procéder, par dérogation aux dispositions de l’article 52 ci-dessus, aux travaux visant à l’amélioration de la sécurité des personnes et des biens, au moyen de dispositifs appropriés permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.
(2) La décision est prise à la majorité qualifiée des deux tiers (2/3) de ses membres.
ARTICLE 56 - La référence à la destination de l’immeuble est toujours prise en compte pour la validité des décisions de l’Assemblée Générale.
CHAPITRE IV
DES TRANSFORMATION OPÈREES PAR VOIES D’AMELIORATION DE SECURITE ET D’ADDITION DE LOCAUX PRIVATIFS
ARTICLE 57 - L’Assemblée Générale des copropriétaires peut, sous le respect de la destination de l’immeuble, décider de toute amélioration de l’existant, de la transformation par adjonction de constructions nouvelles sur les surfaces disponibles, ou des locaux collectifs sur les parties communes conformément aux règles d’urbanisme.
ARTICLE 58 - La répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités résultant du préjudice éventuellement subi par certains copropriétaires du fait desdits travaux, est fixée à la même majorité, en proportion des avantages qui en découleront pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de (‘accord de certains d’entre eux, pour supporter une part plus élevée.
ARTICLE 59 - (1) L’Assemblée Générale fixe à la majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Cette décision oblige tous les copropriétaires à participer aux différents frais et dépenses, indemnités et charges financières, dans les proportions fixées par (‘Assemblée Générale.
(2) Les sommes visées à l’alinéa 1 ci-dessus deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.
ARTICLE 60 - Toute construction édifiée par un copropriétaire sur une partie commune sans autorisation valable du syndicat, est susceptible de démolition aux frais de l’intéressé, même s’il détient en vertu du règlement de copropriété un droit de jouissance exclusif sur la partie concernée.
ARTICLE 61 - (1) L’Assemblée Générale des copropriétaires, statuant à l’unanimité de ses membres peut décider de la surélévation de l’immeuble ou de la construction des bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs au bénéfice de certains copropriétaires ou des tiers accédant à la copropriété.
(2) Dans les cas prévus à l’alinéa 1 ci-dessus, les copropriétaires qui se trouveraient lésés par l’exécution des travaux auraient droit à une indemnité en réparation du préjudice subi. Cette indemnité est â la charge de tous les copropriétaires en fonction des tantièmes attribués à chaque lot dans l’état descriptif de division.
ARTICLE 62 - Toute convention par laquelle un copropriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires autre que le droit de mitoyenneté doit contenir, sous peine de nullité, (‘indication de l’importance des locaux à construire, ainsi que les spécifications relatives à la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et des charges.
Cette convention devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
ARTICLE 63 - En cas de sinistre provoquant la destruction totale ou partielle d’un bâtiment, (‘Assemblée Générale peut décider à la majorité des voix, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.
Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande.
ARTICLE 64 - Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.
En cas d’amélioration ou d’addition par rapport à l’état antérieur aux sinistres, les dispositions des articles 62 et 63 ci-dessus sont applicables.
ARTICLE 65 - (1) Les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont, sous réserve des droits de créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
(2) Lorsque la décision prise est de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont les lots ne sont pas reconstitués.
ARTICLE 66 - La copropriété prend fin par :

-  expropriation pour cause d’utilité publique ;

-  acquisition par une seule personne des lots des autres copropriétaires ;

-  décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires de ne pas reconstruire l’immeuble ou le groupe d’immeubles après leur démolition ;

-  apport au capital d’une société de tous les lots.
CHAPITRE V
DE L’OBLIGATION DES TITRES DE PROPRIETE
ARTICLE 67 - (1) Tout acquéreur d’un lot dans un immeuble en copropriété obtient un titre de propriété ayant la même force juridique que le titre foncier.
(2) L’inscription de l’acte d’acquisition dans les livres fonciers fait référence au titre foncier du sol.
ARTICLE 68 - (1) Toute personne physique ou morale désirant mettre en copropriété un immeuble bâti ou à bâtir saisit un Notaire territorialement compétent en vue de l’établissement d’un règlement de copropriété.
(2) Le règlement de copropriété est soumis à la formalité d’inscription dans les livres fonciers et le livret de propriété tenus par les services compétents du Ministère chargé des affaires foncières.
ARTICLE 69 - Les modalités de délivrance des titres de propriété dans le cadre de la copropriété des immeubles sont déterminées par un texte réglementaire.
CHAPITRE VI
DES DISPOSITIONS FISCALES
ARTICLE 70 - Les règlements de copropriété, les statuts des syndicats des copropriétaires et la mutation des titres fonciers au profit de la copropriété bénéficient, lors de leur présentation à la formalité d’enregistrement, du minimum de perception des actes notariés.
ARTICLE 71 - À partir de la constitution initiale et jusqu’à la vente du dernier lot, les actes d’acquisition bénéficient du régime prévu à l’article 70 ci-dessus. Toutefois, en cas de revente d’un lot par un premier acquéreur, l’acte d’acquisition est soumis au régime de droit commun.
ARTICLE 72 - La fiscalité applicable au titre de propriété en cas de copropriété est la même que celle à laquelle est soumise l’obtention du titre foncier.
CHAPITRE VII
DU REGLEMENT DES DIFFERENDS ET DES SANCTIONS PENALES
SECTION I
DU REGLEMENT DES DIFFERENDS
ARTICLE 73 - (1) Le syndicat des copropriétaires est compétent pour connaître, avant la saisine de toute juridiction, des différends entre les copropriétaires ou entre ceux-ci et le syndic.
(2) À cet effet, le syndicat procède à la conciliation conformément à la procédure mise en place à cet effet soit par le règlement de copropriété, soit par une résolution de l’Assemblée Générale des copropriétaires. La décision de conciliation doit intervenir dans un délai maximum de trente (30) jours à compter de la demande.
(3) Il peut déléguer une partie de ses compétences soit au conseil syndical, soit- à une instance interne ad hoc qu’il met en place de manière permanente par une résolution spécifique soit à un groupe constitué en Assemblée Générale pour résoudre un tel différend.
(4) En cas d’échec de la procédure de conciliation, le demandeur saisit immédiatement la juridiction compétente ou recourt à d’autres modes alternatifs de règlement de litige. Dans tous les cas, le syndicat doit être immédiatement informé du choix des parties.
(5) Le syndicat encourage, dans tous les différends, le recours à l’arbitrage dans les formes prévues par les lois en vigueur.
(6) Pour mieux encadrer les copropriétaires et en raison des relations devant exister entre eux, le syndicat peut disposer en son sein d’un centre d’arbitrage organisé conformément aux lois et règlements en vigueur.
(7) Lorsque le différend est de nature à paralyser le fonctionnement normal de la copropriété ou des services ou des parties communes, le syndicat ou le conseil syndical selon le cas prend, avant tout règlement définitif dudit litige, toute mesure provisoire permettant la continuité du service ou le fonctionnement de la copropriété ou des parties communes.
(8) Dans le cas prévu à l’alinéa 7 ci-dessus, le syndicat peut demander au syndic de prendre les mesures nécessaires pour faire face aux dépenses liées à la continuité du service ou au fonctionnement de la copropriété ou des parties communes. Les frais ainsi exposés sont supportés par la partie qui n’a pas eu gain de cause.
(9) En cas de contestation par l’une ou l’autre des parties de la décision de conciliation rendue par le syndicat, le recours à l’une des procédures prévues à l’alinéa 4 ci-dessus ne suspend pas l’exécution de la décision lorsque le litige porte sur les parties communes ou sur les frais de fonctionnement.
Toutefois, le sursis à exécution peut être ordonné par la juridiction de recours, le représentant du syndicat entendu.
(10) Lorsque les copropriétaires recourent à la justice institutionnelle, la procédure applicable est celle d’urgence. Dans ce cas, la juridiction civile saisie est tenue de vider sa saisine dans un délai maximum de soixante (60) jours à compter de l’introduction de l’instance ; Les délais ordinaires pour exercer les voies de recours sont réduits de moitié. La juridiction devant examiner la voie de recours dispose des mêmes délais que ci- dessus pour vider sa saisine. Les délais prévus au présent alinéa sont d’ordre public. (11) Lorsque les copropriétaires recourent à l’arbitrage, les arbitres sont tenus de se prononcer dans un délai d’un (1) mois à compter du jour de la désignation du troisième arbitre. La décision des arbitres, motivée, précise notamment les conditions d’ordre technique et financier qui la justifient.
ARTICLE 74 - (1) Le syndicat des copropriétaires rend publique toute décision de conciliation rendue sous réserve des secrets protégés par la loi, Il en fait notification aux parties.
(2) Les décisions rendues par les arbitres sont communiquées au syndicat qui peut les porter à la connaissance des autres copropriétaires.
SECTION II
DES SANCTIONS PENALES
ARTICLE 75 - Les sanctions pénales applicables en matière d’atteinte à la propriété foncière par les textes particuliers en la matière sont applicables aux atteintes à la copropriété.
ARTICLE 76 - Sont punis d’une amende égale d’au moins deux (2) fois le montant des sommes exigées, les copropriétaires qui, sans motifs légitimes, refusent d’honorer les charges d’entretien des parties communes après une mise en demeure du syndic suivie d’une résolution de l’Assemblée Générale constatant le refus de s’exécuter.
ARTICLE 77 - (1) Sont passibles d’une amende de dix mille (10.000) à cent mille (100.000) francs, les copropriétaires qui violent les dispositions du règlement de copropriété ou des résolutions de l’Assemblée Générale.
(2) Sont punis d’une amende de cinquante mille (50.000) à deux cent mille (200.000) francs :

-  les copropriétaires qui, ne s’acquittant pas des frais de fourniture des services, pratiquent un branchement frauduleux sur les réseaux de fourniture desdits services appartenant soit à l’organisme fournisseur de réseau, soit à. la copropriété, soit à un autre copropriétaire.

-  les copropriétaires qui font établir ou font exploiter ou font fournir un réseau à ceux d’entre eux qui refusent de s’acquitter des charges communes ou de leurs frais de consommation individuelle.
ARTICLE 78 - Les peines prévues à l’article 239 du code pénal relatives aux infractions de trouble de jouissance sont applicables aux copropriétaires qui, dans les conditions susceptibles de troubler la tranquillité des autres, émettent des bruits ou font des tapages.
ARTICLE 79 - (1) L’Administration des affaires foncières peut saisir par lettre le Ministre chargé de la justice, si elle constate, au cours de l’instruction d’une demande d’obtention d’un titre de propriété, qu’un acte constitutif, translatif, ou extinctif d’un droit réel immobilier a été établi en violation de la présente loi ou de tout autre texte législatif en la matière.
(2) Copie de la lettre visée à l’alinéa l ci-dessus et adressée au Procureur de la République territorialement compétent, au titre de la plainte.
ARTICLE 80 - (1) Est puni d’une amende de deux cent mille (200.000) à un million (1.000.000) de francs et d’un emprisonnement d’un (1) mois à un (1) an ou de l’une de ces deux (02) peines seulement :
1. toute personne qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations rentrant dans les missions du syndic de copropriété sans en avoir la qualité ou sans être titulaires de la carte professionnelle ;
2. toute personne qui, exerçant les fonctions de représentant légal ou statutaire d’une personne morale, se livre ou prête son concours, d’une manière habituelle ou même à titre accessoire, à des opérations relevant de la compétence d’un syndic de copropriété, lorsqu’elle ne remplit pas ou cesse de remplir les conditions d’exercice de ladite profession.
(2) Les peines prévues ci-dessus sont applicables à la personne qui, après avoir cessé de remplir les conditions d’exercice de la profession de syndic de copropriété continue à poser des actes de la compétence de celui-ci.
ARTICLE 81 - Est puni d’un emprisonnement de six (6) mois à deux (2) ans et d’une amende de cinq cent mille (500.000) à un million cinq cent mille (1.500.000) francs ou de l’une de ces deux (2) peines seulement, celui qui viole l’une des interdictions d’exercer la profession de syndic de copropriété en usant du faux pour déterminer l’autorité chargée de la délivrance de la carte professionnelle à lui délivrer. ARTICLE 82 - Est puni des peines prévues par l’article 321 du Code Pénal relatives à l’abus de confiance aggravé le syndic de copropriété qui utilise les fonds de roulement mis à sa disposition par le syndicat des copropriétaires à des fins autres que celles auxquelles ces fonds sont destinés.
ARTICLE 83 - (1) Nonobstant la responsabilité pénale de leurs préposés, les personnes morales exerçant la profession de syndic de copropriété peuvent être déclarées coupables des infractions prévues au présent titre s’il est établi que, les faits commis par lesdits préposés l’ont été à l’occasion ou dans l’exercice de leurs fonctions ou ont procuré un avantage quelconque à la personne morale.
(2) Dans les cas prévus à l’alinéa I ci-dessus, la peine d’amende, seule prononcée, est le maximum de celle prévue par le texte d’incrimination. (3) Les peines applicables aux personnes morales telles que prévues à l’alinéa 2 ci-dessus sont applicables au syndicat des copropriétaires qui, en violation dés dispositions de la présente loi, engage un syndic de copropriété ne remplissant pas les conditions de qualification et d’aptitude requises.
CHAPITRE VIII
DISPOSITIONS DIVERSES, TRANSITOIRES ET FINALES
ARTICLE 84 - Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent dans un délai de dix (10) ans.
ARTICLE 85 - Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des Assemblées Générales doivent, sous peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de trois (3) mois à compter de leur intervention.
ARTICLE 86 - (1) Les contrats de prêt en vue de la réalisation d’immeubles en copropriété destinés la vente peuvent comporter une clause d’affectation hypothécaire de tous les lots avec indication de la division de l’hypothèque pour chacun d’eux.
(2) Lors de chaque vente dans le cas prévu à l’alinéa I ci-dessus, le produit est, à la diligence du Notaire, versé dans le compte du promoteur ouvert à la banque Intéressée qui, selon les clauses contractuelles, prélève les fractions des créances correspondant au lot vendu. Ce paiement emporte mainlevée de hypothèque affectant le lot.
ARTICLE 87 - Les copropriétaires d’immeubles en appartements sont tenus de se conformer aux dispositions de la présente loi dans un délai de douze (12) mois à compter de la date de sa promulgation. ARTICLE 88 - Les modalités d’application de la présente loi sont fixées par voie réglementaire.
ARTICLE 89 - Sont abrogées, toutes les dispositions antérieures contraires, notamment celle de la loi n° 81/03 du 07 juillet 1981 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ses textes subséquents.
ARTICLE 90 - La présente loi sera enregistrée, publiée suivant la procédure d’urgence, puis insérée au Journal Officiel en français et en anglais./-
Yaoundé, le 21 DEC 2010
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE,