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LA PROPRIETE ET L’ADMINISTRATION

mercredi 1er février 2012

Pour mémoire, le droit de propriété est un droit fondamental consacré par notre Constitution et par la Déclaration universelle des droits de l’homme de 1789. Même si l’importance et la portée de ce principe n’ont jamais été remises en cause, il arrive cependant que les pouvoirs publics limitent voire suppriment cette liberté. En effet, l’état, les collectivités locales et l’administration en général peuvent vous imposer des contraintes dont la justification repose sur le principe simple que l’intérêt général doit prévaloir sur les intérêts individuels. Ces contraintes peuvent prendre des formes extrêmes variées dont l’expropriation est la traduction la plus radicale. Néanmoins, la puissance publique peut vous imposer des restrictions plus douces appelées « servitudes administratives » qui n’occasionnent qu’une gêne « supportable ». Bien que la liste de ces servitudes soit longue et qu’il ne soit pas possible d’être exhaustif, nous examinerons d’une part l’alignement et d’autre part, quelques servitudes administratives parmi les plus significatives.
L’ALIGNEMENT
L’alignement est réglementé par la loi du 22 juin 1989 (code de la voirie routière) relative au domaine public. Grâce à cette procédure, la puissance publique peut décider d’élargir une voie en s’appropriant des parties de propriétés privées.
Le but de l’alignement est donc clair. Il permet, d’une part, de protéger la voie publique des empiétements des riverains et de faciliter d’autre part, la nécessaire modification des voies de circulation. La procédure d’alignement peut être engagée soit par un plan d’alignement, soit par un arrêté d’alignement, mais elle connaît des limites bien définies.
LES PLANS D’ALIGNEMENT
Avec les plans d’alignement, l’autorité administrative fixe la frontière entre le domaine public routier et votre propriété.
L’élaboration des plans d’alignement
Les plans d’alignement sont préparés par la DDE. Leur établissement n’est jamais une obligation pour les collectivités publiques, sauf pour les voies communales.
Durant leur élaboration, les projets de plans sont soumis à une enquête publique auprès de la population. Vous pouvez donc donner votre avis à cette occasion…
Puis ils sont adoptés par le conseil municipal s’il s’agit de voies communales, par le conseil général pour les voies départementales, voire encore par arrêté préfectoral ou décret en conseil d’état si des routes nationales sont concernées.
Les effets des plans d’alignement
Afin de procédure ses effets, le plan d’alignement doit être approuvé par l’autorité administrative compétente et rendu public ensuite par voie d’affichage ou d’insertion dans les journaux locaux. Il doit aussi impérativement être reporté et annexé au POS de votre commune et vous pouvez l’identifier en tant que « servitude d’utilité publique » (article L. 126-1 alinéa 1 du code de l’urbanisme).
Quels effets sur les propriétés non bâties ou non closes ?
Si vous êtes propriétaire de terrains non bâtis ou non clos, compris dans le périmètre du plan d’alignement, sachez que, dès la publication de ce dernier, la collectivité à qui appartient la voie publique riveraine en devient immédiatement propriétaire (article L. 112-2 du code de la voirie routière). En contrepartie, vous êtes indemnisé. Le montant de cette réparation est fixé à l’amiable avec la collectivité publique ou, à défaut d’accord, par le juge de l’expropriation (tribunal de grande instance).
A savoir
La personne publique ne peut prendre possession de votre terrain qu’après vous avoir versé cette indemnité.
Quels effets sur les propriétés bâties ou closes ?
Contrairement à ce que nous venons de voir, seule la procédure d’expropriation permet, dans ce cas, à l’administration d’acquérir vos bâtiments visés par l’alignement.
En effet, il n’ya pas ici de transfert immédiat de propriété mais simplement l’institution d’une « servitude de reculement » à laquelle vous devez vous conformer (article L. 112-2 du code de la virie routière). Vous faites alors l’objet d’une quasi »expropriation à long terme » dont les conséquences sont considérables. En effet, vous ne pouvez plus réaliser sur votre immeuble que des travaux d’entretien. Ces restrictions à votre droit de propriété ont un objectif clairement affiché. Il s’agit simplement d’obtenir à terme la ruine de votre immeuble qui sera alors automatiquement acquis par la collectivité comme un terrain nu et moyennant une indemnité évidemment inférieure à celle qui vous aurait été versée si votre propriété était encore bâtie.
Il vous est ainsi interdit de procéder à toute construction nouvelle qui pourrait empiéter, à quelque hauteur que ce soit, sur l’alignement (article L. 112-5 du code de la voirie routière).
Vous devez également vous abstenir de tous travaux, dits « confortatifs », c’est-à-dire qui permettent de prolonger la durée de vie de votre bâtiment, sauf votre immeuble est classé parmi les monuments historiques (article L. 112-6 du code de la voirie routière).
En clair, vous ne serez autorisé à réaliser sur votre propriété que des crépis, des réparations de toitures et quelques aménagements intérieurs.
A savoir
Vous pouvez quelquefois être autorisé à procéder à certains travaux décoratifs ou utilitaires qui empiètent sur les limites de l’alignement. Mais attention, ces dérogations, appelées « saillies », sont très réglementées. Sachez que votre immeuble est situé à Paris, vous devez adresser votre demande d’autorisation de travaux à la Préfecture, 17, boulevard Morland dans le quatrième arrondissement. En province, il convient de vous adresser à votre mairie.
Les limites à l’utilisation des plans d’alignement
Face à ce pouvoir exorbitant qui permet aux collectivités publiques de porter atteinte à votre droit de propriété, la jurisprudence a posé quelques limites.
Il est ainsi impossible pour la personne publique de recourir à la procédure dure d’alignement pour ouvrir de nouvelles voies ou modifier l’axe d’une existante. De même, il est établi que cette procédure ne doit être autorisée que pour l’élargissement ou le redressement des voies existantes (conseil d’état, 18 juin 1975). Les tribunaux ont également interdit d’utiliser l’alignement pour procéder à un élargissement trop important (conseil d’état, 1er juillet 1981).
Enfin, il est rappelé que l’alignement ne doit pas porter aux immeubles concernés une atteinte telle que leur utilisation deviendra impossible (conseil d’état, 16 novembre 1983).
A côté des plans d’alignement décidés unilatéralement par les collectivités publiques, vous pouvez vous-même solliciter un arrêté d’alignement.
L’ARRETE D’ALIGNENEMT (L’ALIGNEMENT INDIVIDUEL)
Lorsque vous désirez connaître les limites exactes de votre terrain par rapport à la voie publique riveraine, vous pouvez demander un arrêté d’alignement. Si vous en faites la demande cet arrêté ne peut jamais vous être refusé (article L. 112-4 du code de la voirie routière).
Bon à savoir : vous devez obligatoirement demander un arrêté d’alignement si votre immeuble jouxte la voie publique et si vous envisagez de réaliser des travaux qui pourraient avoir des conséquences sur ces voies (édification d’une clôture, ravalement).
En fonction de la nature de la voie concernée, cet arrêté est délivrer par le représentant de l’état (le préfet), par le président du conseil général ou encore par le maire (article L. 112-3 du code de la voirie routière). Sachez que si un plan d’alignement existe déjà dans votre commune, votre arrêté individuel lui sera obligatoirement conforme. Si rien n’existe, il ne fera que constater les limites de faire entre la voie publique et votre propriété (article L. 112-1 du code de la voirie routière).
A savoir
L’arrêté individuel n’est qu’un acte déclaratif. En aucun cas, il ne saurait tenir lieu de plan d’alignement si votre commune en est dépourvue. Il peut donc être modifié ou être retiré à tout moment par la personne publique qui vous l’a délivré.
Important
Quand vous demandez un permis de construire, celui-ci vaut, en principe, alignement. Mais vous pouvez dans certains cas être tenu par le POS d’obtenir au préalable un arrêté d’alignement. LES RECOURS FACE A L’ALIGNEMENT Que vous soyez confronté à un plan d’alignement ou à un arrêté d’alignement, vous disposez de moyens de recours contre leur mise en place ou contre leurs conséquences.
Comment contester un plan d’alignement ?
Si vous considérez que la servitude de reculement qui grève votre propriété est injustifiée, sachez vous disposez de deux recours :

-  Vous pouvez, tout d’abord, dans les deux mois qui suivent la publication du plan d’alignement, attaquer la décision de la collectivité publique devant le tribunal administratif. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire mais conseillée ;

-  Vous aussi et toujours dans le délai de deux mois, attaquer, devant la même juridiction, la première manifestation physique de la servitude de reculement qui frappe votre immeuble. Cela peut être, par exemple, le fait de vous interdire de procéder à certains travaux.

A savoir
Si le plan général d’alignement de votre commune est reconnu illégal, cela entraine aussi l’illégalité de l’arrêté individuel que vous avez obtenu.
Comment contester un arrêté d’alignement ?
Si vous avez sollicité un arrêté individuel d’alignement et que son contenu ne vous convient pas, vous pouvez, dans les deux mois de délivrance, intenter une action devant le tribunal administratif.
LES AUTRES CONTRAINTES PUBLIQUES : LES SERVITUDES ADMINISTRATIVES
A la différence des servitudes de droit privé, c’est l’intérêt général qui justifie la mise en œuvre des servitudes administratives. Ces servitudes qui limitent votre droit de propriété sont d’ordre public. En clair, vous ne pouvez pas y déroger. Elles ne peuvent être instituées qu’au profit de l’état, des collectivités locales ou des établissements publics. Certains concessionnaires de travaux publics ou de services publics, comme EDF et GDF, ont été ajoutés à la liste. Enfin, certaines personnes privées qui exercent une activité d’intérêt général, comme les concessionnaires de canalisations permettant le transport de l’eau par exemple, peuvent aussi en bénéficier.
Attention
Si vous ne respecter pas les prescriptions imposées par ces servitudes, vous risquez un certain nombre de sanctions prévues soit directement par le texte qui les institue soit par le Code pénal. Alors prudence !
On distingue deux types de servitudes : d’une part, les servitudes « d’utilité publique » dont bénéficient les voies de communication ou encore l’hygiène et la santé publique ; d’autre part, les servitudes « d’urbanisme » qui regroupent l’ensemble des règles imposées directement par le Code de l’urbanisme. Nous n’étudierons ici que celles qui sont susceptibles de porter atteinte à vos droits de propriétaire.

LES VOIES DE COMMUNICATION
Pour leur construction, leur entretien et leur conservation, toutes les voies de communication, qu’elles soient aériennes, ferrées, fluviales, maritimes ou terrestres bénéficient de servitudes.
Les aérodromes
Afin d’assurer las sécurité des transports et des installations aériennes, des servitudes de « dégagement » ou de « balisage » peuvent être instituées autour des aérodromes. Elles imposent des distances minimales et des signalisations obligatoires sur les propriétés voisines.
Si vous êtes riverain de ces installations et que vous envisagez de réaliser des travaux sur votre terrain, le permis de construire vous sera délivré moyennant des conditions draconiennes (article R. 421-38-13 du code de l’urbanisme), à moins qu’il ne vous soit refusé…
Les voies ferrées
Si vous êtes voisin d’une voie ferrée, sachez que des servitudes d’alignement, d’écoulement des eaux, ou encore de distances minimales à respecter sont toujours instituées (loi du 15 juillet 1845). C’est ainsi, par exemple, que vous ne pouvez édifier aucune construction, autre qu’un mur de clôture, à moins de 2 m du chemin de fer.
De même, il vous est interdit de planter des arbres à moins de 6 m ou des haies vives à moins de 2 m. De plus, si des questions de sûreté publique l’exigent, l’administration peut même alourdir ces contraintes.
Attention
Si vous ne respectez pas ces dispositions, vous vous exposez à des poursuites pénales.
Les fleuves et rivières
Si vous êtes riverain d’un fleuve, d’une rivière ou de la mer, vos droits ne sont pas pour autant illimités. En effet, un certain nombre de servitudes sont instituées aux alentours pour permettre de protéger tant la navigation que l’exploitation des ressources naturelles qui s’y trouvent. Ainsi, il vous sera strictement interdit de planter des arbres ou encore de clore votre propriété à moins de 9.75 m du côté où se tient les bateaux et à moins de 3.25 m du bord s’il n’existe pas de chemin de halage (article 15, alinéa 2 du code du domaine public fluvial et de la navigation intérieur).
Les routes
Dans l’intérêt de la circulation routière quelques dispositions sont également prévues.
Les limitations à l’accès des voies
En principe, si vous êtes riverain d’une voie publique, vous devez y avoir accès. Cependant, ce principe connaît bien des dérogations. L’intensité ou la nature du trafic peut aussi limiter l’accès des voies à un certain nombre de points spécialement aménagés à cet effet. C’est ainsi que, en dehors des aménagement prévus, l’accès des routes ou des routes expresses ne vous sera jamais autorisé. De même, vous ne pourrez en aucun cas créer ou modifier vous-même les installations prévues.
Les contraintes de visibilité
Toujours pour assurer la sécurité des usagers de la route, votre propriété peut faire l’objet de servitude de visibilité. Notez que ces contraintes pèsent sur toutes les propriétés riveraines des routes nationales, départementales ou même communales.
Les terrains frappés par la servitude sont, en général, situés près de croisements ou de virages qualifiés de dangereux (article L. 114-1 du code de la voirie routière).
Dès lors que cette servitude vous est notifiée, vous devez supprimer vos murs de clôture ou les remplacer par des grilles. Vous devez également enlever vos plantations gênantes et, en tout état de cause, tenir votre terrain et vos constructions dans un état prescrit par la servitude.
A savoir
Dans cette situation, vous avez droit à une indemnisation qui, faute d’accord amiable, est fixée par le juge dans les mêmes conditions que pour l’expropriation.
La réservation des terrains
Pour améliorer la circulation routière, en élargissant les voies par exemple, les collectivités publiques peuvent « réserver » votre terrain et le rendre indisponible.
C’est un décret qui établit cette réservation par le biais d’une déclaration d’utilité publique.
En effet, à compter de la publication de ce décret, vous ne pouvez plus obtenir de permis de construire pour édifier une construction nouvelle sur votre terrain ou pour modifier une construction existante. Notez que le préfet peut toujours moduler ces interdictions.
A savoir
Cette procédure ne donne lieu à aucune indemnisation.
La servitude de recul
Toujours dans l’objectif de plus de sécurité, des marges de recul, c’est-à-dire des distances minimales à respecter, sont imposées aux nouvelles constructions projetées le long des routes à grande circulation. Ces servitudes permettent également de contrôler l’urbanisation anarchique que connaissent en général ces secteurs.
Depuis le 1er janvier 1997 et en dehors des agglomérations, vous ne pouvez rien construire, à quelques exceptions près, à moins de 100 m des autoroutes, des routes expresses ou des déviations. Ces distances sont portées à moins de 75 m pour les autres voies classées à grande circulation (article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme).
Cela dit, si le POS de votre commune le précise et le justifie, vous pouvez échapper à ces contraintes.
A noter
Ces dispositions cessent de s’appliquer l’intérieur des parties agglomérées des villes e des bourgs.
A savoir
Ces servitudes non oedificandi, c’est-à-dire interdisant la construction, ne donnent lieu à aucune indemnisation.
L’HYGIENE ET LA SANTE PUBLIQUE
Pour continuer d’assurer à chacun un confort de vie comportant l’assurance d’une hygiène minimale et le maintien d’un bon niveau de santé publique, le législateur a souhaité imposer aux projets de constructions des contraintes tenant tant à l’évacuation des déchets qu’à la protection de certaines ressources naturelles et vitales.
Les réseaux d’assainissement
L’obligation de raccordement
Le principe est expressément rappelé par la loi. Il impose le raccordement des immeubles au réseau de collecte des eaux usées existant sous la voie publique (article L. 33, alinéa 1 du code de la santé publique).
C’est ce qu’on appelle « tout-à-l’égout ».
Ainsi, si votre immeuble a été construit avant l’installation du réseau, sachez que vous disposez de deux ans éventuellement prorogeables, pour vous y raccorder.
Par ailleurs, si vous envisagez de construire près d’un réseau d’assainissement, vous devez obligatoirement prévoir ce raccordement. Vous ne pouvez même pas prévoir une installation autonome si le raccordement est techniquement possible. Dans le cas contraire, le permis de construire ne vous sera pas délivré.
A savoir :
Certains immeubles peuvent être dispensés de cette obligation de raccordement. Il s’agit de ceux :

-  Faisant l’objet d’une interdiction définitive d’habiter pour cause d’insalubrité ;

-  Déclarés insalubres dont l’acquisition a été déclarée d’utilité publique ;

-  Frappés d’un arrêté de péril et dont la démolition est prévue ;

-  Dont le raccordement est techniquement difficile net qui sont équipés d’une installation d’assainissement autonome.
La redevance communale
Afin de couvrir les frais d’installations du tout-à-l’égout, les communes peuvent vous réclamer une redevance. Dans ce cas, elle décide qu’une redevance sera due, avant la mise en service de l’égout ou jusqu’à l’expiration du délai qui vous est accordé pour vous raccorder. Son montant est équivalent à celui de la redevance d’assainissement que perçoivent habituellement les collectivités territoriales.
La répartition des coûts
En principe, les communes prennent à leur charge la partie des branchements réalisés sous la voie publique. Elles peuvent toutefois décider que vous lui en rembourserez une partie (article L.34 DU Code de la santé publique).
En revanche, restent à votre charge tous les travaux nécessaires au transport des eaux usées et ce jusqu’à la partie publique. La commune assure alors le contrôle de ces travaux qui doivent être réalisés dans des conditions très strictes (article L.35-1 du Code de la santé publique).
Les sanctions du non-raccordement
Si vous ne vous raccordez pas au tout-à-l’égout, les communes peuvent procéder d’office aux travaux et ce, à vos frais (article L.35-3 du Code de la santé publique).
De plus, tant que vous ne vous êtes pas exécuté, vous êtes tenu de payer une taxe fiscale dont le montant est au moins égal à la redevance que vous auriez dû payer au service public d’assainissement si votre immeuble était raccordé ou s’il était équipé d’un système autonome et réglementaire.
Vous pouvez toutefois échapper à cette taxe, si vous apportez la preuve qu’il vous est techniquement impossible de vous raccorder.
A savoir :
Pour contraindre les derniers « irréductibles », le conseil municipal peut décider de majorer cette taxe fiscale de 100% (article L.35-5 du Code de la santé publique.
Le raccordement individuel
Si vous ne pouvez pas vous raccorder au réseau collectif, parce que votre immeuble est isolé par exemple, vous devez alors installer un système d’assainissement autonome du type fosse septique (article L033. Alinéa 4 du Code de la santé publique.
Sachez que vous n’obtiendrez le permis de construire de votre projet qu’à la seule condition que votre construction prévoie ce dispositif. Il appartient à votre commune de délimiter les zones relevant du système autonome d’assainissement et de vérifier la conformité de l’installation que vous envisagez. Notez qu’il arrive parfois que la collectivité » choisisse même de l’entretenir.
Autour des cimetières
Votre commune peut décider, en conseil municipal, de créer ou d’étendre son cimetière.
Dans ce cas, le Code des communes dans son article L. 361-4 vous interdit de procéder sans autorisation à des constructions d’habitation ou de creuser des puits à moins de 100 m de ces nouveaux cimetières transférés hors des communes. Si vous êtes propriétaire d’un terrain compris dans ce périmètre, vous ne pourrez plus l’étendre ni le rénover.
Autour des points d’eau destinés à l’alimentation
Pour protéger la qualité des eaux, un périmètre immédiat, rapproché ou éloigné peut être décidé par les collectivités publiques (article L.20.alinéa 1 du Code de la santé publique).
Après une déclaration d’utilité publique les terrains sont délimités et toutes les activités y sont réglementées. Si votre terrain est compris dans ces périmètres, sachez que la collectivité peut le clôturer d’office et que toutes les activités y sont généralement interdites.
A savoir :
Si vous êtes lésé, vous pouvez, dans certaines conditions, percevoir des indemnités qui sont fixées comme en matière d’expropriation.
Autour des sources d’eaux minérales
Certaines sources peuvent être déclarées d’utilité publique, après une quête, et par décret pris en Conseil d’Etat (article L.735 du Code de la santé publique
Un périmètre de protection de la source est alors institué qui vous interdit ou réglemente toutes les activités ou projets susceptibles de porter atteinte à la source.
LE TRANSPORT DE L’ENERGIE ET LES LIGNES DE TELECOMMUNICATION
Un grand nombre de servitudes sont instituées pour permettre le transport ou le stockage des énergies, des fluides ou encore des produits particuliers tels que les hydrocarbures. Cependant, nous ne détaillons ici que deux d’entre elles qui concernent la distribution de l’énergie électrique et les lignes de télécommunication.
La distribution des énergies
Conformément à la loi du 15 juin 1906 (article 12), des servitudes d’utilité publique peuvent être instituées pour permettre la distribution des énergies. Des contraintes peuvent vous être imposées. Elles permettent d’ancrer des lignes sur votre propriété, de la surplomber, d’implanter des matériels, d’abattre vos arbres, voire encore de l’occuper temporairement.
Les agents du concessionnaire distribuant ces énergies bénéficient quant à eux, d’un droit de libre passage et d’accès sur votre terrain pour poser, entretenir et surveiller leurs installations.
A savoir :
Ces atteintes à votre droit de propriété n’entraînent pas juridiquement de dépossession réelle. Par conséquent, même si vous êtes propriétaire d’un terrain nu, vous conservez le droit d’y construire. Notez cependant, que vous devez impérativement prévenir le concessionnaire (EDF par exemple) de l’ensemble de vos projets et ce, au moins avant le commencement des travaux.
Sachez que si le tracé de la ligne gêne votre future construction, le concessionnaire peut parfois être tenu de modifier son projet. Cependant, EDF peut écarter toutes demandes de modification du tracé de ses lignes en concluant avec vous une convention prévoyant votre juste indemnisation contre un engagement de votre part de renoncer à tout recours.
Les lignes de télécommunication
Des servitudes peuvent être instituées afin de permettre le passage des lignes de télécommunication (article L.45-1 alinéa 1er et L. 48 alinéa 1er du Code des postes et télécommunications).

A savoir :
Même si votre indemnisation n’est pas expressément prévue par la loi, elle peut parfois vous être versée. En tout état de cause, seuls les dégâts intervenus lors de l’exécution des travaux donnent lieu à dédommagement. Pour demander réparation, vous devez saisir le tribunal administratif dans les deux mois qui suivent la fin des travaux. Cependant ; seuls quelques opérateurs, expressément autorisés par le ministère des Postes et Télécommunications, peuvent être autorisés à utiliser ces servitudes.
Ils peuvent alors installer et exploiter leurs équipements dans les parties communes des immeubles collectifs et des lotissements. Le sol et le sous-sol des propriétés non bâties peuvent aussi être concernés. Si vous êtes visé par ces mesures, vous conservez la possibilité de démolir, de réparer, de modifier ou de clore votre propriété, à la condition d’avertir le bénéficiaire de la servitude au mois trois mois avant le début de vos travaux.
Sachez enfin que, comme pour les lignes EDF, la loi Barnier du 2 février 1995 impose, sauf quand cela est techniquement impossible, d’enfouir ou de dissimuler les lignes téléphoniques dans les sites protégés.
A savoir :
Le bénéficiaire de la servitude est tenu de vous indemniser de l’ensemble des dommages qu’il vous a causé. A défaut d’accord amiable entre vous, il appartient au juge de l’expropriation de se prononcer.

LES SERVITUDES TEMPORAIRES
Les agents de l’administration peuvent occuper temporairement votre terrain pour y réaliser des travaux d’études, des extractions de matériaux, des fouilles, des dépôts de terre ou de matériels nécessaires à l’exécution de projets publics, civils ou militaires.
Cependant, aucune occupation temporaire ne peut être autorisée sur des propriétés attenantes aux habitations et closes par des murs ou par des clôtures.
C’est un arrêté préfectoral qui autorise cette occupation. Il doit préciser le nom de la commune, les références des parcelles concernées ainsi que votre nom.
L’acte doit également indiquer, de façon très précise, les travaux qui justifient la mise en œuvre de cette servitude sur votre terrain, les surfaces concernées ainsi que la durée et la nature de l’occupation. C’est le maire qui doit vous notifier l’arrêté du préfet. Vous devez alors convenir d’un rendez-vous avec l’administration afin qu’un état des lieux contradictoire de votre terrain soit effectué. Les travaux doivent alors impérativement commencer dans les six mois, sous peine d’annulation de l’arrêté.
Important :
L’occupation de votre terrain ne doit pas excéder cinq années. Si elle devait durer plus longtemps, l’administration serait alors contrainte de vous exproprier contre une indemnisation plus importante.

A savoir :
L’indemnisation de ces servitudes temporaires est, à défaut d’accord amiable, décidée par le tribunal administratif saisi par l’une ou l’autre des parties. Sachez que l’action en demande d’indemnité est prescrite par un délai de deux ans à partir du moment où cesse l’occupation.
LES SERVITUDES D’URBANISME
Les servitudes d’urbanisme sont des servitudes administratives. Elles sont codifiées directement par le Code de l’urbanisme et affecte spécialement la propriété foncière. Elles peuvent concerner notamment l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la densité constructible, les interdictions de construire, les reculements, voire la répartition des immeubles entre différentes zones. Ces contraintes peuvent concerner tout ou partie du territoire national et ce, même si votre commune est dotée d’un POS.
Le principe est la non-indemnisation des servitudes d’urbanisme (article L .160-5 du Code de l’urbanisme). On utilise d’ailleurs l’expression de « gratuité des servitudes d’urbanisme ».
Ce principe, très souvent critiqué, peut d’ailleurs donner lieu à des abus.
Ainsi, dans une commune où un ensemble immobilier était réalisable au regard des dispositions du POS, la collectivité ne voulait plus, pour diverses raisons, que ce projet sorte de terre. Elle a donc refusé illégalement le permis de construire et pour éviter tout nouveau problème, a modifié son POS et déclassé le terrain concerné en le rendant inconstructible. Entre-temps, le juge administratif a annulé logiquement le refus illégal du permis. Cependant, une annulation de permis ne vaut pas pour autant permis. Le terrain s’est trouvé extrêmement déprécié du fait de son inconstructibilité. De plus, le propriétaire n’a jamais été indemnisé…
L’INDEMNISATION DES SERVITUDES
Nous avons vu que si la mise en œuvre d’une servitude administrative entraîne une dépossession réelle pour vous, l’indemnisation s’impose. En revanche, si ces contraintes n’entraînent pour vous qu’une simple gêne, il revient en principe au texte, qui encadre le fonctionnement de la servitude, de prévoir ou non l’indemnisation. Notez que dans le silence de la loi, cette indemnisation peut être due à condition que la gêne occasionnée soit « de nature à créer une inégalité des citoyens devant les charges publiques » ou bien si elle est d’origine d’un « préjudice réel, direct et certain, anormal et spécial » pour vous. Par ailleurs, le délai pendant lequel vous pouvez réclamer votre indemnisation est en principe spécifié par le texte de loi. Cependant, si ce dernier reste muet sur la question et lorsque la créance est à la charge d’une collectivité publique, l’action vous est ouverte pendant quatre ans. Pour déterminer le montant de cette indemnisation le tribunal compétent est désigné, en général, par la loi.
Dans ce cas, on peut remarquer que les textes anciens retiennent la compétence du tribunal d’instance, alors que d’autres désignent le tribunal administratif. A défaut de précision, la jurisprudence tend à privilégier la juridiction administrative en s’appuyant sur le fait que la mise en œuvre de ces servitudes est une prérogative de puissance publique ou que le dommage qui en résulte est assimilé à celui par un service public.
A savoir
Lorsque la servitude d’urbanisme ou d’utilité vous occasionne une gêne trop importante, vous disposez d’un « droit au délaissement » de votre bien. En clair, vous pouvez réclamer à la personne publique votre expropriation contre une juste et préalable indemnité.
L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE
Cette procédure permet à une collectivité de s’approprier un bien, dans un but d’utilité publique, pour réaliser des travaux ou des services publics.
Une phase administrative
Préalablement à l’expropriation, l’administration doit effectuer un ensemble de démarches :

-  Enquête publique et enquête parcellaire en parallèle, afin de déterminer les terrains concernés ;

-  Déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité, qui détaille les terrains touchés par le projet, rendu par le préfet
Une phase judiciaire

-  Ordonnance d’expropriation rendue par le tribunal de grande instance et transfert immédiat de la propriété ;

-  Indemnisation de l’exproprié et libération des lieux.

Auteur : Jean-Michel GUERIN, Editions d’Organisation